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（原标题：港股通民企物业梳理）
上市物业大体不错分为两类，未爆雷的国央企物业及已爆雷的民企物业，二者对应不同的估值尺度，然后已爆雷的民企物业中又有港股通与非港股通的区别，二者因为流动性原因又对应不同的估值体系，本次只是盘问已爆雷的港股通民企物业。
那么盘问的方向能够剩下四个：碧桂园工作、恒大物业、雅糊口工作、融创工作。
1、恒大物业是其他已爆雷物业估值的标尺，因为它是爆雷最早的物业，而现在仍然有80亿市值，这照旧在账上少了134亿的情况下商场给的估值。如果把134亿加回，那么恒大物业至少价值200亿港币。
2、再看恒大物业的收入结构，基础物管的收入占比逐年补助，逾越80%。其中的非业主升值工作（即母公司运输）的占比不到1%，险些不错忽略不计。另外，其他一些社区升值工作等业务占比雷同很小，不到10%。是以，个东谈主以为已爆雷物业的终局，即是看基础物管的发扬。
3、接下来我把基础物管的要道见解列出来，合约/在管比最高的是碧服1.71，意味着改日碧服还有比较好的成长性，在城市能级布局、平均单方物管费差未几的情况下，二者的市值/合约比收支无几，碧服无疑是低估的。更夸张的是雅糊口工作，在在管与合约面积与恒大物业险些疏浚、基础物管收入雷同皆是100亿露面的情况下，市值尽然仅有恒大物业的一半，彰着是寥落永诀理的。
4、是以我在思雅糊口工作是不是有未爆的雷未出清？
个东谈主估量有以下几个原因（无依据，纯瞎猜）
1）雅居乐爆雷太晚了，雅糊口一直在运输，反而让商场更悼念；
2）雅糊口第三方技俩占比逾越80%，这类技俩净利率极低；
3）雅糊口非住宅技俩占比接近60%，收入占比40%，这类技俩的业务握续性远低于住宅技俩，而恒大物业的住宅/生意技俩收入占比逾越80%。
举座上，雅糊口在手的技俩质地瑕瑜常低的，非住宅技俩竞争横暴，同质化严重，三年后再行招标很容易丢盘。这也导致对雅糊口工作更难估值。
5、再看融创工作，仅看市值与在管/合约比是高，但融创工作的城市能级更高，平均单方物管费更贵（逾越3元），是以概括考虑并不比恒大物业贵。凭证上头提到的几个见解，融创工作有2点相等出色：
1）基础物管的收入占比在四家内部最高，达到87.8%，意味着泡沫最小；
2）住宅物业的收入占比雷同很高，达到76.2%，意味着业务握续性相等强。
6、物业公司细目有价值，而小鞭策共享企业价值的要路线径是通过分成收息。恒大物业不派息，操盘雅糊口工作派息比例太少，同期雅糊口非住业务可握续性太差，故摈斥恒大物业与雅糊口，只剩下碧桂园工作与融创工作。
融创工作的派息指点仍是写进年报——按照中枢净利润的55%进行现款分成。2023年平淡派息+寥落派息的静态股息率逾越20%。
碧桂园工作按照中枢净利润派息比例为25%，静态股息率逾越5%，现在看过低，然而往后派息比例一定会大幅提高。碧家要道东谈主物现在被终端出境，资金出境更是没可能，是以最正当合规的资金出境旅途即是派息。
在派息上，个东谈主以为竣工莫得必要悼念，小鞭策与大鞭策的利益诉求竣工一致。
7、终末剩一个问题，事迹是否具备可握续性或改日几年只是是微跌？
当先，这个事迹不是指净利润，因为各家公司每年皆会有应收/商誉减值，故主若是指中枢净利润与摆脱现款流，因物业公司老本开支小数，二者险些不错画等号。
1）收入端
收入端的增长点主若是每年新增的在管面积，碧服合约面积仍有较大数目不错调遣为在管面积，其次每年仍然会新增合约面积，2023年碧服给的指点是碧桂园委用23万套，对应2300万㎡，外拓面积在2-3千万㎡，所有能够每年新增5000万㎡。
2）成本端
成本端靠近的两大问题：一是毛利率的握续下降，二是东谈主工成本的握续上涨。
刻下碧服的基础物管毛利率是22.1%，融创工作的基础物管毛利率是23.8%，个东谈主以为两者均有延续下降的风险，然而这个下降趋势是比较迟缓的。
最近几年碧服、融创工作惩办用度率均处于下降趋势，限度效应导致东谈主效补助。是以中枢问题造成了收入端的增长能否粉饰成长端的上涨，碧服改日几年还有7亿㎡的合约面积调遣为在管面积，个东谈主以为是没问题的。
8、终末再聚拢我方的投资理念，再梳理一遍。
1）物业是一门好生意，具有好的生意口头，能握续产生摆脱现款流；
2）碧服与融服的大鞭策与小鞭策利益一致，能够率会守护高派息；
3）碧服比拟融服有更好的价钱。现在静态看，碧服的中枢净利润约39亿，市值/摆脱现款流=4.9倍；融服中枢净利润约8亿，市值/摆脱现款=7.2倍。
4）看得清是碧服、融服均能产生摆脱现款流，能守护高派息，看不清的是这个握续性能守护多久？
个东谈主展望3-5年内收入增长能够率能够粉饰成本端的上涨，但逾越5年就很丢脸清了，原因是竣工莫得地产公司的运输，合约陆续一齐转成了在管，外拓商场竞争越来越横暴，限度到顶后限度效应无法再补助，东谈主工成本上涨趋势可能会延续加速等等。
$碧桂园工作(06098)$ $融创工作(01516)$ $恒大物业(06666)$
